2022年04月05日
市街化調整区域で家が建てられた⁉主なケースを紹介‼
市街化調整区域は土地利用に対し様々な制限が掛かる為、
「周辺相場よりも価格が安い」「田園風景が広がりのどかな雰囲気」といった理由で、
購入を希望する方も多くいらっしゃいます。
市街化調整区域とは？
そもそも市街化調整区域とは、
多くのエリアでは都市計画区域という区域区分がされており、
「市街化区域」と「市街化調整区域」に分類されることが多いです。
前者の「市街化区域」は すでに市街地を形成している区域と、概ね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域とされてます。
つまり、街をどんどん整備していき、生活しやすい・暮らしやすいエリアにしていこうという地域。
後者の「市街化調整区域」は 「市街化区域」の反対で、市街化を抑制する地域です。
人が住むための住宅や商業施設などを建築することは原則認められていないエリアです。
市街化調整区域でも家は建っているけど...
市街化調整区域は原則建築が出来ないエリアであり、
例外的に建築をすることは可能です。
市街化調整区域で建築が出来た主なケース①～親族関係～
市街化調整区域で建築可能な方の一つ目は「市街化調整区域にご実家等の親族の家がある」ケースです。
3親等以内の親族が調整区域内に住んでいる場合、そのエリアの近くや敷地内・隣接地等にご自身の家を建てられるケースがあります。
①「市街化調整区域に長期居住する者のための自己用住宅」
a.50 戸連たん，または 3ha に 20 戸以上の建築物
b.市街化調整区域（申請地の町又は隣接の町）に通算 15 年以上居住している者
c. 住宅等を所有していないなどのやむを得ない事由（無資産証明）
d. 面積：500 ㎡以下
② 「自己用住宅を所有する世帯の親族のための住宅」
a. 本家世帯主の 3 親等以内の親族が敷地内または隣接地で行うもの
b. 住宅等を所有していないなどのやむを得ない事由（無資産証明）
c. 面積：500 ㎡以下
③ 「線引き前から親族が所有する土地における住宅」
a.ｱ)線引き前から継続して親族が所有する土地であること
ｲ)現在 3 親等以内の血族が所有する土地であること
ｳ)20 戸連たん（他に適地がない場合はこの限りではない）
b. 住宅等を所有していないなどのやむを得ない事由（無資産証明）
c.面積：500 ㎡以下
※宇都宮市「市街化調整区域における開発許可基準について」参照
上記のような属人的な要件以外に、物件自体の要件で建築できる場合があります。
それが、「線引き前からの宅地」と「既存建物の建て替え」です。
市街化調整区域で建築が出来た主なケース②～線引き前宅地～
昔から宅地として利用していた土地であるケースです。
先にもご説明した、「市街化区域」と「市街化調整区域」ですが、
これが区分された日以前のことを「線引き前」といい、
昭和45年を境に施行されている自治体が多いです。
簡単にいうと、この制度が施行される
「昭和45年以前から宅地だった土地は、建物を建てていいですよ」
といった内容です。
ですが、
線引き前から宅地として利用してきたかどうかの継続性を判断されますので、注意が必要です。
市街化調整区域内で建築が出来た主なケース③～既存建物の建て替え～
中古住宅を取得し、建て替えをするケースです。
こちらは線引き前に建てられた建物や線引き後でも開発許可や収用法などの開発許可を受けて
「適法に建てられ建築物の建て替えはいいですよ」
といった内容です。
ただし、建て替えが可能な範囲は従来の建物面積より1.5倍までが上限とされている自治体が多いです。
さいごに
以上、市街化調整区域で家を建てられたケースについて解説してきました。
最終的には敷地面積・形状・立地の制限や、 過去の利用履歴及び期間・利用用途等、
様々な条件を照らし合わせ行政が判断するものです。
一概に上記要件に合致しているからと言って許可が下りるとは限りません。
市街化調整区域で家を建てられるかどうかを判断するには専門的な知識を要するため、まずは不動産会社・ハウスメーカーなどに相談することから始めてみてください。
